Külföldi Ingatlan vásárlás és befektetés gyakorlati útmutató saját tapasztalatok alapján 2023-ban!

Egy külföldi ingatlan kiváló befektetési lehetőséget jelenthet. De ugyanakkor egy ilyen esetben sokkal többről van szó, mint bérbeadható ingatlanbefektetés megtalálásáról. Hogyan tudsz lépést tartani a határon túli befektetésekkel? És egyáltalán érdemes-e külföldi ingatlant vásárolni? 

Nem sok valós tapasztalaton alapuló tanácsot kapnak azok az emberek, akik külföldön szeretnének ingatlanba fektetni a helyi piaccal szemben.

Akár saját magadnak szeretnél házat vásárolni vagy az állampolgárság megszerzése érdekében fektetsz be, akár egy másik jövedelemforrást szeretnél létrehozni, a külföldi házvásárlás remek ötlet lehet. Ebben a cikkben összefoglalom azokat a tanácsokat, amikre szükséged lesz, ha nemzetközi ingatlanbefektetésekről van szó. 

A külföldi befektetés kezdetben ijesztően hangozhat. Hogyan lehetsz sikeres benne? Ez igazából csak attól függ, hogy kit és mit ismersz. 

Csapatom és én a világ minden táján dolgoztunk már együtt ingatlanszakértőkkel. Ügyfeleink nagy számban fektettek be külföldön, így rengeteg tapasztalatot gyűjtöttünk, ezt szeretnénk közé tenni, megkönnyítve az utánunk érkezők dolgát. Ebben a cikkben az alábbi témákat fogjuk érinteni:

• Külföldi ingatlan: Bérlés vagy tulajdonszerzés
• Ingatlan tulajdonlás saját néven vagy vállalati struktúrában
• COTI – a 4 pontos teszt
• Hogyan menedzseljük a külföldi ingatlanunkat? 

Külföldi Ingatlan: BÉRLÉS VS. VÁSÁRLÁS külföldön

Miért inkább vásárolok, mint bérelek külföldön?

Sokak számára, akiket elsősorban a világjárás érdekel, az ingatlan tanácsadás az utolsó dolog, amit keresnek. Ők szeretnék felfedezni a világot és élvezni az örökös utazó életmódot. Ennek az életmódnak bizonyára nagy a vonzereje. Sokáig én is így éltem.

De sosem tekintettem az utazásaimra úgy, mint csak pihenés. Bárhová mentem, mindenhol a lehetőségeket kerestem. És mindenhol akadtak is lehetőségek. Így amikor úgy döntöttem, hogy ténylegesen elkezdek külföldön ingatlanba fektetni, tudtam, hogy csak a legjobb helyeken érdemes ingatlant vásárolni és ami még fontosabb, hogy helyben kell keresnem annak érdekében, hogy a legjobb ajánlatokat és a legtöbb előnyt megkapjam.

Fontos megjegyezni, hogy csakúgy mint a bérlésnek, a vásárlásnak vannak előnyei és hátrányai is egyaránt, akár Magyarországon élsz, akár a világot járod. Íme egy gyors összehasonlítás az egyes megközelítések főbb előnyeiről és hátrányairól.

CSÖKKENTHETI AZ ADÓJÁT ÉS DIVERZIFIKÁLHATJA A VAGYONÁT

Az Orderoffshore csapata több száz nagy vagyonnal rendelkező ügyfélnek segített már növelni és megvédeni a vagyonukat, biztonságban a magas adók és a kapzsi kormányok elől. Ismerje meg, hogy jogi és emberi megközelítésünk hogyan segíthet.

A BÉRLETI DÍJAK RUGALMASSÁGOT BIZTOSÍTANAK

Fiatal felnőttként indítottam el az első vállalkozásomat. Életemnek ezen a pontján béreltem azokat a helyeket, ahol laktam. Ugyanakkor folyamatosan kerestem a jó befektetési célú ingatlanokat külföldön. 

Akkoriban a bérlés működött számomra, hiszen éppen akkor kezdtem el felépíteni ezt az új vállalkozást, az OrderOffshore-t és nem lehettem biztos abban, hogy merre fogunk jutni. 

Alkalmanként segítettem a kérdező embereknek, de ennél többről eleinte nem volt szó. Ekkor az OrderOffshore még csak a hobbiból vállalkozássá válás szakaszában volt.

Azzal, hogy ez idő alatt béreltem, többet kaptam a pénzemért. Emlékszem, amikor jöttek hozzám tanácsért, sokszor jóval módosabb emberek kérték a véleményem, melynek hatására egyre nagyobb és egyre szélesebb tapasztalatokra tudtam szert tenni.

Külföldi viszonylatban vannak olyan desztinációk, ahol nagyon drága az ingatlan, ugyanakkor van olyan is, ahol olcsó, még kevésbé felfedezett, kevesebb szolgáltatóval, így ezen területek nagyobb kutató munkát igényelnek, ugyanez igaz a bérleti díjakra is. Néhol magas a bérleti díj, de van ahol nagyon kedvező és ezeknek az aránya az, ami megmondja, hogy hol érdemes inkább venni vagy inkább bérelni.  

Kezdetben azért béreltem, mert az akkori pénzügyi helyzetemnek ez felelt meg, és a bérlés rugalmasságára vágytam. Nem voltam benne biztos, hogy meddig akarok ott maradni. Még mindig szerettem volna utazni, vagy esetleg máshová költözni. Ezért úgy döntöttem, hogy még nem jött el az ideje a házvásárlásnak. 

Bérleti díj és az egyéb költségek kifizetése (logisztika)

Ez idő alatt rájöttem, hogy én személy szerint miért akarok egy nap házat venni, ahelyett, hogy továbbra is albérletben laknék. Az egyik kérdés egyszerűen a logisztika volt – nehéz volt kifizetni a lakbért, kauciót. Mára ez megváltozott, de néhány évvel ezelőtt a fintech cégek – mint pl a Wise – elindulása előtt ez nagy költséget és problémát jelentett. A bankok brutálisan levesznek egy külföldi pénznemben denominált kártyás tranzakcióval, illetve az atm felvételek is erősen limitáltak, ugyanis sok esetben 3, 4 vagy akár 5 havi bérleti díjnak megfelelő összeget kell felvenni. Hozok egy példát most 2023-ból. A napokban elfogyott a forint készletem. A világ különböző pontjain vannak cégeink, ezekről a helyekről kapok fizetést is, így volt is pénzem meg nem is. 🙂 Az történt, hogy miután elfogyott a forintom és néhány hétig még Magyarországon tartózkodom, így szükségem volt forintra, ráadásul aznap kellett készpénzben kifizetnem valamit. Odamegyek az automatához beütöm az összeget, megkérdezi, hogy a forint összeget terhelje-e a számlára vagy az EUR-ot. Ismerve a bankokat, azt választottam, hogy inkább a forint összeget, várhatóan a saját bankom kultúráltabban fogja átváltani az összeget. De az OTP automatája jelezte, hogy ebben az esetben sajnos nem fog működni a pénzfelvétel. Egészen konkrétan a külföldi banki költségek nélkül, a magyar bank által felszámított váltási díj az összeg 10%-ára rúgott, amihez természetesen még a kinti díjak is hozzáadódnak. Hogy a kép teljes legyen, át akartam utalni a WISE számlámra és azzal a kártyával felvenni, de az ehhez szükséges token épp nem volt nálam. Mindent összegezve egy ilyen tranzakción simán veszíthetünk 10-12%-ot. Ez a problémakör ma már a világ jelentős részén megoldottá vált, de korábban ehhez komoly logisztika volt szükséges. Néha az ingatlanokkal kapcsolatos tanácsadás, amire szükséged van, szintén inkább a logisztikáról szól, mint a tényleges befektetésről. Itt egy másik logisztikai probléma a bérléssel kapcsolatban: ha olyan helyen telepednél le, ahol nem rendelkezel bevándorlási státusszal, vagyis nincs tartózkodási engedélyed és nem váltál állampolgárrá, sokkal nehezebbé teszi például a közüzemi szerződések megkötését vagy akár bankszámla nyitását. Bevándorlási státusz nélkül valószínűleg nem tudsz majd bankszámlát nyitni az adott országban, ami megnehezíti többek között a közüzemi díjak kifizetését. (Bár bizonyos esetekben bankszámlát is kaphatsz, ha van ingatlanod, ami egy másik okként jelenik meg, amiért érdemes lehet megfontolni a vásárlást a bérléssel szemben).

Egy barátunk, aki egy komoly építész, most költözik ki Németországba. Tanult szakember, szaktekintély, mégis olyan problémákba ütközik, hogy a bérelendő ingatlan megtekintése előtt már be kell nyújtania a bérléshez szükséges teljes dokumentációt, melynek része a bankszámla kivonat is. De mivel nincs még lakcíme, nem nyithat ott bankszámlát. Nyilván ezek egyrészről megoldható problémák, ugyanakkor egy olyan ingatlanpiacon, mint a német – ahol a felkapottabb helyeket jóval több bérlő jelentkező van, mint bérbeadó ingatlan, így az ingatlan tulajdonosok kedvükre válogathatnak a bérlők közt – nem téged fognak kiválasztani a halmazból.

Egy másik példát tekintve, Malajziában nem tudod online kifizetni a villanyszámládat. Használhatsz ugyan készpénzt, de ha hónapokig utazol, akkor ez egy drága megoldás. Összességében elmondható, ha külföldön bérelsz, a bérleti díj fizetése, a szerződéskötések és a helyi szolgáltatások igénybevétele gondot okozhat.

Jól nézd meg, hol veszel lakást.

Emlékszem, amikor nagyon fiatal voltam, először béreltem lakást és annyira izgatott voltam, hogy a “saját” lakásban lehetek. Szépen apránként rendezgettem be, lépésről-lépésre szépítgettem az otthonom. Úgy alakítottam, hogy jól érezzem magam benne. Nem kell luxus lakás ahhoz, hogy jól érezzem magam, de ízléses igen, az pedig mindig egyedi.

Bizonyított tény, hogy produktívabb vagy, ha olyan környezeted, amely elősegíti a termelékenységed. Jobban fogsz teljesíteni az üzleti- és a magánéletedben is, mert jól érzed magad – azaz jobban teljesítesz, ha jól érzed magad a helyeden. 

Részben ezért nem szeretek Airbnb-kben megszállni. Sok apartman túl steril, fehér falak és vezetékek vannak a padlón – és akkor még ezek a szebb lakások. Számos Airbnb-s lakás számomra hideg és sötét – nem érzem jól magam ott. Szeretem, ha én alakíthatom a környezetemet. Természetesen ezek az élmények nagyban függnek a lokációtól, illetve a kínálat szerencsére évről évre fejlődik, de sok helyen ezek kultúrális adottságok. Attól függően, hogy hol tartózkodunk külföldön, a bérbeadónak más-más prioritásai lesznek. Egyes országokban, különösen Ázsiában, a főbérlők nagyon konzervatívak. 

Ha az Egyesült Államokból jöttél, valószínűleg hozzászoktál ahhoz, hogy bútorozatlan lakást bérelsz, így hozod a saját bútoraidat. Ezzel ellentétben Ázsiában sok albérlet bútorozott. Ez nagyszerű lehet, mert így nem kell a bútorok nagyrészét megvenned és átpakolnod, de érdemes azzal is számolni, hogy gyakran a lakásban lévő bútorok nem a legjobbak és nem feltétlen a te ízlésed tükrözik. Az első lakásban, ahol laktam, nagyon középszerű bútorok voltak. Sokszor megfigyelhető, hogyha olcsó lakást bérelsz, várhatóan ronda bútorzattal kell beérned. 

Külföldi ingatlan tanácsok: Vásárlás vagy Bérlés

Ha bérlés helyett vásárolsz, akkor olyan környezetet tudsz kialakítani, amilyenre szükséged van. Befektetsz az életmódodba, a boldogságodba és a termelékenységedbe.

Az egyik hozzájáruló tényező, ami miatt megvettem a saját házamat, az volt, hogy nagyszerű környezetet akartam teremteni magamnak. Ez talán nem hangzik ingatlan tanácsadásnak, ha befektetési szempontból nézzük: ha egyszer felismered, hogy az, ahogyan befektetsz magadba, a környezetedbe és az életmódodba, az mélyen befolyásolja a boldogságodat és a termelékenységedet – könnyű belátni az összefüggést.

Ha befektetsz a saját ingatlanodba, akkor a kezedben lehet az irányítás, hogy olyan környezetet teremts, amelyben otthon érzed magad. Nincs ilyen irányításod, amikor albérletben élsz, szállodában vagy Airbnb-ben laksz. 

A Vagyon Diverzifikálása

A vagyon diverzifikálása egy másik nyilvánvaló tanács, amit minden jó befektető ad neked. De hogyan alkalmazd ezt nemzetközi szinten? A kockázat csökkentése érdekében a világ különböző részein vásárolhatsz ingatlanokat.

Ma, 2023-ban az embernek hozzáférése van egy világméretű ingatlan piachoz, a diverzifikáció és a kockázatcsökkentés gyakran egyszerűen a különböző befektetési piacokon történő befektetés formájában valósulhat meg. Ha cash flow üzletet üzemeltetsz vagy készpénzes befektetési portfólióval rendelkezel, akkor jó ötlet világszerte ingatlanokba fektetni a pénzt, mert ez vagyonvédelmet nyújt azáltal, hogy diverzifikálja azt, amid van.

Egy ügyfelünk vásárolt ingatlant Malajziában, akkor írta alá a szerződést, amikor a ringgit majdnem a legalacsonyabb szinten volt az amerikai dollárral szemben. Figyeltük, hogy csökken, és úgy időzítettük a vásárlást, hogy jó üzletet kössünk. 

A ringgit azóta újra feljött, majd visszaesett, de soha nem volt olyan alacsony, mint amikor a házat vettük. Akkor úgy éreztem, hogy a malajziai ringgit alulértékelt és a pénzügyi szektorban sokan mások is egyetértettek velem. Bár Malajzia egy kicsit túl volt építve, még mindig fele annyiba került, mint Bangkok. Azt gondoltam, hogy amint a következő öt-tíz évben rendeződnek a kínálati problémák, az ingatlanok elkezdenek majd felértékelődni és a piac kiegyenlítődik. 

Ha már van likvid vagyonod, ami szabadon rendelkezésre áll, a külföldi ingatlanokba való diverzifikálás remek kockázatcsökkentést ad. Az ingatlanbefektetéssel megvédheted a pénzed és új ingatlanhoz juthatsz. Bizonyos esetekben az ingatlanbefektetés bevándorlási előnyökhöz vezethet. Van ahol ingatlanvásárlással egyszerűsített ejárással telepedhetsz le vagy akár szerezhetsz második állampolgárságot. Ha végül máshol fogsz élni, az ingatlanok birtoklását úgy tekintheted, mint egy olyan lehetőséget, amellyel pénzt kereshetsz és azt egy olyan ingatlanba fektetheted, amelyet élvezhetsz is.

Lehet, hogy bérbeadóként a hozamod csak 4%, de legalább olyan eszköz birtokában vagy, amely rendelkezik némi tőkenövekedési potenciállal. Természetesen az ingatlanárak nem mindig emelkednek, ugyanakkor mindig meg lehet találni az éppen alulértékelt vagy kiemelkedő hozampotenciállal rendelkező ingatlant és más előnyökhöz is juthatsz. Ráadásul az én filozófiám itt az OrderOffshore-nál az, hogy a növekedési piacokra érdemes befektetni. Ha eléggé tanulmányozod a piacot ahhoz, hogy kényelmesen érezd magad, amikor ingatlant vásárolsz, akkor ez egy szuper tevékenység lesz számodra, amely mindig nyújt némi kihívást és kalandot.

Egy másik kollégám több éve tanulmányozza és járja Kolumbiát. Tanulmányozta a számokat, a mérőszámokat és azt, hogy a kormány hosszú távon merre tart, szuper híreket mesélt és mindig feldobva érezte magát. Ez segített abban, hogy nyugodtan fektetessen be Kolumbiában. 

Az ingatlanbefektetés a legjobb módja annak, hogy diverzifikáld a vagyonodat a külföldi, feltörekvő piacokon. Az ETF-ek (tőzsdén kereskedett alapok) viszont közel sem nyújtanak akkora korrelációt a piaccal. Az ingatlanbefektetéseken kívül nem sok módja van annak, hogy diverzifikációs előnyökhöz juss például Kolumbiában, hacsak nem akarsz ott vállalkozást indítani vagy kolumbiai államkötvényt vásárolni.

A pénzügyi diverzifikáció mellett az ingatlanbefektetés életmódbeli előnyöket is biztosít. Számomra nagyon értékes, hogy biztonságos menedékhelyekkel és otthonokkal rendelkezem szerte a világon. Az ember a pénzeszközeit is eszerint tudja diverzifikálni, hogy hol mennyi pénzt tartson. Ez egy olyan hálózat, amely lehetővé teszi, hogy mindig oda menj, ahol a legjobban bánnak veled. Ráadásul sokkal kényelmesebb egy kis kézi poggyásszal utazni, mint nagy bőröndökkel.

Ha valamilyen oknál fogva az ország, ahol az otthonom van, úgy dönt, hogy drákói adópolitikát alkalmaz rám, bármikor dönthetek úgy, hogy azt az otthont a továbbiakban csak nyaralóhelyként használom és elköltözöm egy másik otthonomba. Létrehoztam egy olyan helyekből álló hálózatot, ahol szívesen élek, és ahol a közelben vannak az üzleti kapcsolataim is. 

Külföldi ingatlanok vásárlásával és eladásával kapcsolatos problémák

A vásárlás és az eladás a legnagyobb kihívás a nemzetközi ingatlan befektetéseknél. Az eladás nehéz lehet, mert sok ingatlanügynök egyszerűen nem elég jó. Mindig megpróbálják alulértékelni az ingatlant, így nagyon résen kell lenni, hogy milyen áron vagy hajlandó megvásárolni egy ingatlant és eladni, amikor ki szeretnél szállni. Legdurvább személyes tapasztalatom, amikor egy nagy ingatlanhálózat ügynöke a saját gyengeségét úgy kívánta legyőzni, hogy le akarta értékelni az ingatlant a kikiáltási árhoz képest majdnem 40%-kal és még tételes kimutatást is küldött, hogy annak az ingatlannak miért annyi az értéke szerinte. Természetesen én magam a kívánt áron tudta eladni az ingatlant.

Mi a célod a külföldi ingatlanok piacán?

Mindig a cél pontos meghatározása az első és legfontosabb dolog, mert ez fogja meghatározni a teljes folyamatot később. Oszd meg velünk a célod és mi megmondjuk, hogyan tudunk segíteni annak az elérésében:

• Adócsökkentés az Offshore Világában
• Globális B-Terv létrehozása
• Diverzifikálni és Védeni a vagyont
• Egy álom, hogy adott helyen legyen egy házam

A vásárlás azonban nehéz – ha csak felmész az internetre és megkeresed a Google segítségével ingatlanokat, akkor többet fogsz érte fizetni. El sem tudom mondani, hányszor kellett már reménybeli befektetőknek ezt a tapasztalatot átadnom.

Beszéltem valakivel, aki egy angol nyelvű weboldalon keresett lakást Lisszabonban. Az összes lakás, amit talált, havi 3000 eurót kért. Azt hallotta, hogy rengeteg ingatlan van mindössze havi 1000 euróért és zavarban volt, hogy miért volt az összes ingatlan, amit talált, ilyen magas árfekvésű. És láss csodát, alig egy héttel korábban helyi kollégánk pontosan olyan ingatlant adott ki valakinek, amilyet ez a fickó keresett, havi 1000 euróért. Mint a példa is jól mutatja, ha az angol nyelvű honlapokon keresgélsz az interneten, akkor többet fogsz fizetni. Ha távolról, helyi ismeret és segítség nélkül csinálod a dolgokat, többet fogsz fizetni. 

Az online ingatlanvásárlás működhet az Egyesült Államokban, az Egyesült Királyságban, Ausztráliában vagy más fejlett országokban, de még ezeken a piacokon is valószínűleg drágább lesz a távolból. Ausztriában egy ingatlanügynök azt mondta nekem, hogy az online fellelhető árak minden esetben 25%-kal magasabbak. A legtöbb ingatlan, amit az interneten kerül meghirdetésre angol nyelven, kimondottan külföldieknek szól. 

Szintén egy ügyfelünk, amikor Bogotában vett ingatlant, úgy tudott jó üzletet kötni, hogy helyi, spanyolul beszélő ügynökökkel dolgoztunk. Ehhez kulturális alkalmazkodásra és egy ügyvéddel való kapcsolatra volt szükség, aki átvilágította az embereket, mielőtt velük dolgoztunk volna. A befektetőknek szóló ingatlanos tanácsok középpontjában is ez áll: a helyi eladók gyakran jobbak, mint az amerikai vagy brit, aki belép egy piacra és üzletelni kezd. A helyi eladók kevesebbet fognak kérni, bár az is igaz, hogy néha nehezebb velük együtt dolgozni a kulturális és nyelvi különbségekből adódóan. Kérdés, melyeket vizsgálni szükséges: a vásárlási oldalon többet akarsz-e fizetni? Akarsz-e felárat fizetni egy olyan weboldal miatt, amelyet szép képekkel egy olyan ember készített, aki a te kultúrádból származik? Vagy egy helyi ügyvéddel, esetlegesen egy olyan valakivel akarsz dolgozni, mint az OrderOffshore, aki elvégzi az alapmunkát és fellelhető legjobb üzleti lehetőséget találja meg? 

Lehet, hogy Dubaiba szeretnél befektetni, és úgy döntesz, megéri 20%-kal többet fizetni csak azért, hogy könnyebb legyen. De személy szerint, amikor egy 300 000 dolláros ingatlan megvásárlásáról van szó, én nem akarok 60 000 dollárt kényelmi díjakra pazarolni. 

Tervezem, hogy ingatlant vásárolunk Egyiptomban. Azonnal találtam egy ügynököt, aki a segítségemre van, sok dologban kaptam jó tanácsokat. De amikor elkezdtem kérdezni az adózásról, elmondta, hogy nem szükséges, mert senki nem adózik, évente vagy félévente kifizetik készpénzben. Miután jeleztem, hogy én ilyet nem szeretnénk, akkor elmondta, hogy egy sima 5%-os személyi adót kell befizetni utána. Ahogy elkezdtem utánanézni ezeknek az információknak, kiderült, hogy ez nem igaz. Mi a tanúság? 1. Lehet, hogy otthon hajlandó vagy átlépni bizonyos szabályokat, mert ismered a rendszert, a kultúrát, a viszonyokat és fel tudod mérni a kockázatokat. De ezt külföldi ingatlanok esetében nem tudod elvégezni és jó ha tudod, hogy ha valakit meg akarnak regulázni, akkor az nem a helyi lesz, hanem az idegen. Mindig keress egy szakértőt, akinek nem érdeke, hogy az adott lakást vagy házat megvásárold. Ismerd meg a helyi szabályokat és tartsd is be.

Amikor azért vásárolsz ingatlant, hogy állampolgárságot vagy befektetési célú tartózkodási engedélyt szerezz, akkor lehet, hogy olyasmit veszel, amibe be van építve egy 10-30%-os jutalék. Személy szerint én inkább az ügyvédeimre hagyatkozom, akik összekötnek olyan emberekkel, akik jó ajánlatokat kínálnak és az egész folyamatot lebonyolításában segítségemre vannak. 

Ingatlantulajdonlás saját nevén vs. vállalati struktúrában

A saját neveden kell-e külföldi ingatlanokat birtokolnod?

Ha úgy döntöttél, hogy inkább vásárolsz, mint bérelsz, fel kell tennie ezt a kérdést: Jobb-e, ha az ingatlant a saját neveden vagy pedig egy vállalati struktúrában birtoklod? 

Nem fogok és nem is tudok neked egy általános választ adni. Néha a befektetők, akik nemzetközi ingatlanokkal kapcsolatos tanácsot kérnek tőlem, azt szeretnék, ha egyszerűen igent vagy nemet mondanék, de mivel több száz különböző ország és egyedi eset létezik, nem tudok egyszerű igent vagy nemet mondani. Fontos, hogy a befektető tisztában legyen minden oldal előnyével és hátrányával és ennek tudatában tudjon döntést hozni. Ehelyett egy négy pontos tesztet (COTI) fogok adni, amelyet a saját helyzetedre is alkalmazhatsz és ami segít abban, hogy saját választ kapj vagy legalábbis tisztábban lásd a helyzetet. Mielőtt azonban megvizsgálnánk a COTI-t, foglalkozzunk azokkal a gyakori aggodalmakkal, amelyeket a külföldi ingatlanokat kereső befektetőktől hallok:

Az Egyesült Államokban nagyon pereskedő kultúra uralkodik, az emberek állandóan perelik egymást. Ha megcsúsznak és elesnek a járdán, megpróbálnak több millió dollárra perelni. Bár ennek egy része megoldható biztosítással, egy LLC (Limited Liability Company) létrehozása az USA-ban lévő befektetési ingatlanok számára extra védelmet nyújthat. Egy  LLC tulajdonolhat akár csak egy ingatlant, de akár több ingatlant is egyszerre. Az Egyesült Államokon kívül más országokban nem jellemző ez a fajta pereskedés, így emiatt a vállalati struktúra nem feltétlenül szükséges. 

Az érem másik oldalán vannak olyanok, akik el akarják rejteni az ingatlan tulajdonjogát, hogy megvédjék magukat bizonyos kormányzati intézkedésekkel vagy akár a kiváncsiskodókkal szemben. Itt nem beszélünk a vagyon elrejtéséről. Mindent, amit az OrderOffshore-nál teszünk, megfelel a törvényi szabályozásoknak. Ráadásul ha valaki amerikai állampolgár vagy zöldkártyával rendelkezik, nem kell jelenteniük a külföldön tulajdonolt ingatlanokat. 

Ha már ezeket az aggályokat eloszlattuk, nézzük meg a négypontos tesztemet.

A NÉGY PONTBÓL ÁLLÓ TESZT: COTI

A mi négypontos tesztünk annak meghatározására, hogy saját neveden vagy vállalati struktúrában helyezd el ingatlanod, COTI-nak nevezzük, amely a Complexity, Operating Cost, Taxes és Immigration (bonyolultság, működési költségek, adók és bevándorlás) rövidítése. Vizsgáljuk meg az egyes pontokat:

A C a bonyolultságot jelenti. Könnyebbé vagy nehezebbé teszi az életed, ha több a komplexitás? Meg fog-e oldani bármilyen problémát, vagy biztosítékot nyújt-e az általa létrehozott komplexitás szintedhez képest? 

O mint működési költségek: Egy összetett struktúra, egy vállalat üzemeltetése/működtetése többe kerül.

Hadd mondjak egy példát. Van egy ingatlanom Montenegróban. Ha egy montenegrói ingatlant egy társaságban szeretnénk birtokolni, annak bizonyos adózási vonzatai lehetnek. Montenegróban nincs különbség aközött, hogy egy kereskedelmi cég, amely kütyüket árul vagy egy olyan cég, amelynek célja egy ingatlan tulajdonlása. Ha egy ingatlan tulajdonlására alapítunk egy céget, akkor neked, mint az ingatlan igazgatójának igazgatói fizetést kell fizetned magának, ami adóköteles, beleértve a szociális adókat is. Ez a minimálbér elég alacsony – körülbelül 300 vagy 400 euró havonta -, de az adók évente több ezer euróra vagy egy kicsit többre rúgnak, és folyamatosan jelentéseket is be kell nyújtani. Ezenkívül könyvelni kell és számviteli jelentéseket beadni, ami megnöveli a működés költségeit. Természetesen lehetnek más offshore cégek is, amelyek ingatlanokat birtokolnak, de ezeket bizonyos országokban nem feltétlen fogadják el. Néhány országban előfordulhat, hogy csak egy helyi cég tulajdona lehet az ingatlan, így akkor az offshore cégnek egy leányvállalattal vagy képviselettel kell rendelkeznie, amely alatt egy helyi leányvállalat van. 

A céges struktúrák mindig többletköltséget jelentenek. Nem azt mondom, hogy soha nem éri meg az extra költséget, mert néha megéri, de kerüljük el a felesleges kiadást. Lehet, hogy egy dologra azt ajánlom, hogy szánj rá több pénzt, de nem fogok ajánlani olyat, ami egy folyamatos kiadás és alapvetően nem nyújt valós többlet értéket. Egy vállalati struktúránál nemcsak az alapítási költségekkel kell számolni, hanem utána a havi, éves bejelentési kötelezettségekkel, bejegyzett ügynök díjaival, regisztrált címmel és adódhat még egy rakás költség, ami kötelezettséget jelent.

Amikor valaki cégek vagy bizalmi vagyonkezelő cégek alapításával, értékesítésével foglalkozik, az a célja, hogy minél több ügyfelet szerezzen és a megszerzett ügyfél hosszú éveken át fenntartsa a létrehozott vállalatot. Minden hónapban, negyedévben és évben egyre több és több díjat fognak felszámítani. Azért vannak kezdetben alacsony díjak, mert ha egyszer már megszereztek ügyfélnek, onnantól rendszeresen szükséges megfizetni a díjakat. Az a céljuk, hogy annyi céget és szolgáltatást adjanak el neked, amennyit csak tudnak. 

Ha ingatlan tulajdonlásról van szó, a bonyolultság és a működési költségek is magasabbak lesznek, ha ilyen struktúrát használsz, de vannak olyan egyéni helyzetek, amikor ez elkerülhetetlen.

Ráadásul azokban az országokban, ahol külföldi cég szerezhet ingatlan tulajdont, olyan járulékos költségekkel találkozhatsz, mint például be kell jegyeztetnie egy fióktelepet vagy képviseletet, ehhez kapcsolódóan vannak illetékek és ügyvédi költségek vagy akár hiteles fordítói és hitelesítési díjak. Ezek mind költségesebbé tehetik a vállalati struktúrában való külföldi ingatlan vásárlást, de mint írtam, vannak olyan helyzetek, amikor ez alátámasztható.

T – TAX: Adók 

Leírom a legnagyobb csapdát a céges ingatlanvásárlással kapcsolatban. A legtöbb országban magánszemélyként valahány évig történő megtartást követően adómentesen eladható az ingatlan. Ez Magyarországon pl 5 év, de Horvátországban csak 3 év. Ez azt jelenti adózási szempontból, hogyha pl Magyarországon 5 éven belül értékesíted a megvásárolt ingatlant, akkor a vételi és az eladási ár különbözete adóköteles jövedelemként jelenik meg. 

Bérbeadás esetében magánszemélyként személyi jövedelem adó megfizetésére vagy kötelezett a bevétel után, természetesen bizonyos költségeidet le tudod vonni, így csökkentve a fizetendő adót. Céges tulajdon esetén a megmaradt profit után fizetni kell nyereség adót és utána amikor magánszemélyként kiveszed a cégből, ott is adóznod kell (a jogcím mindegy).

Erre nagyon jó kivétel Dubai. Dubaiban magánszemélyként adómentes vagy és az ingatlanból származó jövedelem ott adóztatható, ahol az ingatlan elhelyezkedik. Ugyanakkor jó hozamot is lehet elérni. Ma rengetegen vásárolnak Dubaiban ingatlant pont ezért. Akár egy saját cég tevékenységének egy részét kiszervezik Dubai, ahol fizetésként felvehető adómentesen és helyben elköltve, az utána érkező hozam is teljesen adómentesen élvezhető. Amennyiben az ingatlant értékesíted a tőkenyereséget ugyancsak adómentesen tudod realizálni.

Egyszer egy céges struktúrában vásároltunk egy házat, ami csak telekként volt nyilvántartva. A végén egy egyszerű adótörvénykönyv miatt áfát kellett fizetnem az ingatlan eladása után. Mivel cég a tulajdonos, attól függetlenül, hogy a társaság áfa mentes és áfa nélkül vásárolta az ingatlant, mivel beépítetlen terület így csak áfa felszámításával lehetett eladni. Tehát ha a bekerülési értéken adnánk el, akkor is a az ingatlan értékének negyede az befizetendő áfa.

Ebből is látszik én is követtem el hibát, hibákat – nincs valami titkos burok rajtam, ami immunissá tesz a hibák elkövetése ellen. De minél többet dolgozom az offshore világban, annál inkább megtanulom első kézből, hogy mit nem szabad csinálni, ezeket a tapasztalatokat el is mondom – segítek abban, mit kell elkerülni.  

Az adók olyan kérdés, amelyet figyelembe kell venni, amikor úgy döntesz, hogy az ingatlant a saját nevedre vagy egy vállalati struktúrába helyezed. Egy vállalati struktúrában gyakran magasabb adókulccsal kell számolni a jövedelem után, a jövedelem áfa-köteles lehet, általában több tőkenyereség fizetése szükséges, és amikor eladod az ingatlant, kevesebb mentességgel rendelkezik, és még áfát is fizethetsz az ingatlan eladása után. A legfontosabb tisztán látni a célt és ennek ismeretében előre tervezni, hogy a lehető legoptimálisabb legyen.

I – Immigration: A bevándorlás sokszor remek lehetőség 

Nem mindenki gondolkozik a bevándorlási előnyökön, aki külföldi ingatlan vásárlását tervezi. Ugyanakkor remek lehetőségeket rejthet, kihasználhat bizonyos letelepedési, tartózkodási és állampolgársági programokat.

Törökországban pl 400.000 usd értékű ingatlan megvásárlásával jogosult lehetsz az állampolgárságra, Dubaiban ugyanakkor csak tartózkodási engedélyt adható ki. A karibi térségben számtalan állampolgársági program van, köztük olyan is, ami ingatlanvásárlással aktiválható. De nem árulok zsákbamacskát, általában ezek az ingatlanok nem a legjobbak, pontosabban mindig lesz olyan része a projektnek, ami kompromisszumos. Míg Törökországban az ingatlan vásárlásával azonnal jogosultak lehetünk az állampolgárságra, máshol először csak tartózkodási engedélyt kaphatunk és utána 2 vagy 5 év után válhatunk valóban állampolgárokká.

Bár nincs egységes előírás, tapasztalataim szerint általában a saját néven lévő ingatlan sokkal könnyebb a bevándorlás szempontjából. Néha még kötelező is. Ha bevándorolsz, ne akard megnehezíteni a bürokraták életét. Ha a lehető legkönnyebbé akarod tenni a dolgot nekik, úgy lesz számodra is könnyebb. Ha arany vízumot vagy állandó tartózkodási engedélyt kérsz egy országban, megadod a neved, a nevedre szóló ingatlant valamint az útleveled, amelyben ugyanez a név szerepel, az megkönnyíti a megértést, a bonyolult vállalati struktúrákat nehezebben értik meg. Amennyiben ténylegesen oda is szeretnél költözni, akkor különösképpen tartsd egyszerűen és átláthatóan az ügyedet.

Külföldi Ingatlan kezelése

Mint olyasvalaki, aki több különböző kontinensen rendelkezik ingatlanokkal és számos ügyfelének segített külföldön házat vagy lakást vásárolni, gyakran kérnek tőlem gyakorlati tanácsokat például arról, hogyan tartom karban az ingatlanokat, amelyekben élek, amikor nem vagyok ott. 

Nyilvánvalóan luxus, hogy nem adom ki az üresen álló otthonaimat, de ez nem mentség arra, hogy rossz befektetést valósítsak meg. Minden jó befektető tudja, hogy az ingatlanokkal akkor keresel pénzt, amikor vásárolsz. Nem lehet csak a piac jóindulatára hagyatkozni, hogy a befektetésünk értéke az egekbe szökjön vagy hogy egy rossz vásárlás megtérüljön. Ha rosszul vásárolsz, nem fogsz jól járni az ingatlanbefektetésben. 

Ha úgy döntesz, hogy bérbe adod az ingatlanjaid, ha egyszer már jó vétel volt, akkor biztos akarsz lenni, hogy nem futsz bele problémákba a bérlőkkel, akik lelakják a helyet és jelentősen megemelik a bekerülési költségeket, ha több felújítást kell végezni, mint a normál elhasználódás miatt. 

Azt tapasztaltam a különböző ingatlanpiacokon való tényleges – nem csak elméleti – befektetéssel töltött éveim során, hogy ez gyakran olyan, mint otthon (helyismeret, tapasztalat szükséges). Ugyanez mondható el a külföldi ingatlanok kezeléséről is: olyan, mint az otthoni ingatlanok kezelése, amennyiben nem vagyunk helyben, fontos egy jó bizalmi ember megléte.

A MEGFELELŐ EMBEREK ISMERETE

Amit megtanultam – és ez most egy ingyenes ingatlanos tanács, amit továbbadok neked -, hogy az, hogy képes vagy kommunikálni az emberekkel úgy, hogy ne csapjanak be vagy használjanak ki, nem attól függ, hogy hol van az ingatlan, hanem attól, hogy kik az emberek és hogyan tudsz kommunikálni. A megfelelő emberekre van szükséged. A világ minden táján vannak nagyszerű emberek. 

Hogy elkerüljük, hogy átverjenek, amikor külföldön dolgozom valakivel vagy fektetek be, mindig egy jó ügyvéddel kezdem. Az OrderOffshore-nál mindig jó ügyvédeket keresünk szerte a világon. Van egy adatbázisunk azokról, akikkel már dolgoztunk együtt. Nyomon követjük, hogy ki nem tudott teljesíteni, ki dolgozik lassan, ki dolgozik rosszul stb. Néha eltart egy ideig, amíg megtaláljuk a legjobb ügyvédet. 

Számos piac, amely a kíváncsiságom felkelti, nincsennek még nagy nemzetközi cégek. Aztán idővel a terület fejlődésével ezek is megjelennek. Számos sikeres vállalkozóval beszéltem, akik nagy nemzetközi cégeket bíztak meg és nagyon csalódtak a szolgáltatásaikban, néhányuknak drága tanulópénz volt.

Amikor először jártam Grúziában, az Agmashenebeli sugárúton szálltam meg, amelyet 2012-ben újított fel a kormány. Amikor a kormány felújította, az összes helyi grúz eladta az ingatlanjait alacsony áron a törököknek. Most Grúzia legdrágább ingatlanjai ebben az utcában találhatóak. Itt rengeteg török ügyvéd vagy ügyvédi iroda van, török alkalmazottakkal, nagyrészt török ügyfeleket szolgálnak ki, akik befektetni vagy letelepedni akarnak. Magam részéről ezek az irodákat messziről elkerülöm. Olyan helyi ügyvédeket kell találni, akiknek vannak nemzetközi tapasztalataik és kapcsolataik, de helyben a legjobbak. Fontos, hogy megértsétek egymást és tiszta legyen a célok pontos meghatározása.

Hogy a grúziai példát használjam, nagyon frusztráló sokszor egy nyugati ember számára, hogy mindig mindent többször megvitatnak és többször megkérdezik, hogy esetleg nem változott-e valami. Sokszor nem beszélnek nagyon jól angolul. Külföldi viszonylatban még inkább érvényes, hogy egy jó ügyvéd segítségével tudsz jó kapcsolatokra szert tenni.

Szükséged van arra, hogy beszéld a helyi nyelvet? Általában nem. De az angol nyelvtudás fontos, ennek hiányában szerezz valakit, aki tud neked fordítani.

Felújítások

Gyakran kérdeznek a külföldi ingatlan felújításával kapcsolatban is. Ha nem ismersz senkit, nehéz lehet tudni, hogy kiben bízhatsz. Használd ki a helyi kapcsolatokat, amelyekkel rendelkezel.

Lehet, hogy kellemesen meg fogsz lepődni a helyi vállalkozóktól kapott minőségen. Egy barátom Kolumbiában bérelt fel valakit, hogy felújítsa a lakását. Valószínűleg ez a legjobb felújítás, amit életemben láttam. Elképesztő minőséget és minden tényleg minden részletében kiemelkedő munkát végeztek. A szakember nem beszélt angolul, néha az alap spanyollal értették meg egymást, néha pedig egy angolul beszélő tolmács segített a kommunikációban.

Ezidáig elmondhatjuk, hogy a gyakorlatban nem találkoztunk nagyon sok problémával a felújításokkal és az ingatlanok kezelésével kapcsolatosan. Vannak helyszínek, ahol nincs sok lehetőség, de ezek általában a még nem annyira fejlett országokban fordulnak elő. Azonban ha találsz egy jó ingatlanügynököt, ők általában az ingatlan kezelésében is segítséget nyújtanak.

Ha pedig ezen feltörekvő országok valamelyikében élsz és apartman vagy ház birtokosa vagy, akkor magad is kezelheted ingatlanod. Ebben az esetben szívesen beszélgetünk veled, hátha egy olyan országban élsz, ahol tudnánk együttműködni. 

Nem kell magányosan csinálni

A külföldi ingatlanokkal kapcsolatos utolsó tanácsom a következő: ahogy elkezded az utad a külföldi ingatlanbefektetéssel, sok döntést kell meghoznod. De a nagyszerű dolog az, hogy egyiket sem kell egyedül csinálnod. Keress jó kapcsolatokat a piacokon vagy vedd fel a kapcsolatot velünk és mi segíthetünk egy jó terv kidolgozásában és összekapcsolunk a világ bármely pontján a legjobb szakemberekkel, akik segítenek az ingatlan megvásárlásában és kezelésében. 

Megszámlálhatatlan lehetőség van a külföldi ingatlanok vásárlására, hasznosítására és ez egy jó lehetőség arra, hogy potenciálisan második tartózkodási engedélyt, második útlevelet vagy magasabb hozamot találj.

A külföldi ingatlan vásárlásnak számos előnye van. Az ebben a cikkben szereplő útmutatókkal pedig képes lesz arra, hogy leküzd azokat a kihívásokat, amelyekkel útközben találkozhatsz. Amennyiben bármilyen kérdésed lenne, keress bátran, mindent megteszünk, hogy segítsünk az utadon.